富力物业错过的6年:独立第三方成谜 大股东涉嫌利益输送?

财经
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在2020年业绩发布后的一个月,富力集团助力物业板块赴港上市。

公开报道显示,4月26日,富力物业服务集团有限公司(以下简称“富力物业”)向港交所递交招股书。

相比集团身处窘境,富力物业显然更加从容:截止2020年12月30日,公司收入为25.974亿元,同比增长19.7%;年内利润为2.398亿元,同比增加275.6%;毛利约为6.44亿元,同比增长65.44%;经营活动所得现金净额约为2.45亿元,同比增长38.47%。

另据市场消息,富力物业计划通过此次IPO,募资约5亿至7亿美元,折合相当于39亿至54.6亿港元。

百强第11位与“独立第三方”成谜

据招股书披露,富力物业有两条业务线,分别是住宅物业管理服务及商业物业管理服务。截至2020年12月31日,公司管理的项目共有552个,总在管建筑面积为6940万平方米,其中住宅物业在管建筑面积为5810万平方米,商业物业在管建筑面积为1120万平方米。

而公司已签约管理项目共有660个,签约总建筑面积约为10460万平方米。截至最后可行日,公司管理和订约管理的项目分别有570个和671个,在管总建筑面积分别约为7160万平方米和10640万平方米。

从业务范围来看,富力物业提供物管服务主要集中在一线、新一线及二线城市。截至2020年12月末,富力物业位于一线、新一线及二线城市的项目分别占总在管建筑面积约25.9%、25.9%及25.5%。

得益于在管建筑面积的上升,富力物业的营收取得了快速的增长。招股书显示,公司的收入由2018年的18.23亿元增长至2020年的25.97亿元;年内利润由2018年亏损1164万元进一步升至2020年2.40亿元。根据中指研究院的资料,富力物业在物业百强企业中排名第11。

招股书中还写明了,2018-2020年,富力物业整体毛利分别为2.71亿元、3.89亿元及6.44亿元,整体毛利率分别为14.9%、17.9%及24.8%。截至2020年底,住宅物业管理板块毛利率为13.9%,商业管理板块的毛利率为32.4%。

考虑到2020年上市物业企业平均毛利率约为28%,富力物业在盈利能力上低于行业水平。

此外,富力物业在招股书中坦承,业务增长主要得益于富力集团的支持,但按最终付费客户类型划分,富力物业来自独立第三方的收入占比分别为85.8%、82.9%、76.6%。

虽然富力物业将“独立第三方开发物业开发商”界定为“独立第三方物业开发商单独开发的物业”,在最终付费客户类型划分中,富力物业没有对其中的“独立第三方”作进一步的界定。

且据招股书披露,富力物业直至2019年才有来自独立第三方的住宅物业项目,签约项目仅1个。2020年,其签约项目增至4个,签约面积较2019年的22.3万平方米增至37.2万平方米。

商业物业方面,富力物业2018年、2019年来自独立第三方签约的商业物业项目也只有1个,签约面积为11.5万平方米。2020年,公司签约项目同样增至4个,签约面积则增至14.7万平方米。

富力物业对2018年、2019年期间来自独立第三方的物业管理费也没有披露。所谓的独立第三方成谜。

贱卖资产、涉嫌利益输送?

值得注意的是,富力物业此时IPO属于“起个大早,赶个晚集”。

富力地产集团董事长李思廉早在6年前就透露分拆物业上市计划。只不过,和它同期表达分拆想法的碧桂园,物业在港上市已经三年了,富力物业迟迟没有消息。

6年间,港股上市的物业企业数量已经从当时的两三家增至45家。富力物业如果及时上市,也有机会走在行业前列。

但此时上市的“富力物业”并不一定是富力物业。经过多年的股权腾挪,此时的富力物业已不再是富力集团旗下的子公司,而是由富力集团两位创始人李思廉与张力控股。

公开报道显示,2019年12月23日,富力发布公告,将大同恒富物业服务有限公司的全部股权卖给广州富星,代价为500万元。2019年12月30日,又以500万元的作价,将天津华信物业管理有限公司卖给广州富星。

广州富星于2019年12月才成立,由李思廉和张力各持股50%。2020年4月9日,富力地产发布关联交易公告,出售天力物业100%的股权予广州富星投资咨询有限公司(下称“广州富星”),代价3亿元。

大同恒富、天津华信、天力物业都是富力物业旗下公司,公告披露,3家物业公司管理总计224个富力地产于多个城市(包括广州、北京、上海及天津)开发的总建筑面积约为7000万平方米的物业项目。三份协议共作价3.1亿元,因为交易作价不足净资产的5%,无须通过股东会审批。

业内人士表示,把上市公司的物业公司出售给了关联方,物业再上市就不属于分拆上市。正常来说,物业公司直接从上市公司内分拆IPO更容易。但另一方面,选择从上市公司中分拆,更多体现的是母公司的利益,母公司股东都是间接体现利益的;卖给关联方再上市,体现的是控股股东的利益。

无独有偶,另一家物管企业永升生活服务上市前便被以9100万的价格贱卖给大股东林氏家族,结果风口之上,上市后的股价两年内翻了10倍,之后林氏兄弟在高位将部分永升股权转让给旭辉,获利8亿港元,较收购价赚了9倍。

如此操作被做空机构GMT Research盯上,加上其他可疑的操作,质疑旭辉董事会利益输送、对小股东缺乏保护意识,侵犯小股东权益。

克而瑞物管数据显示,截至2020年末在管规模Top3物业是万物云、雅生活和碧桂园服务,在管面积分别为 5.78 亿㎡、5.05 亿㎡、4.08 亿㎡,也就是说,富力物业的在管面积仅为碧桂园服务的 1/6。

地产主业尚且自顾不暇,富力物业发展前景又会如何呢?

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